[{"label":"Home","url":"https:\/\/www.pbo-dpb.ca\/en"},{"label":"Publications","url":"https:\/\/www.pbo-dpb.ca\/en\/publications"},{"label":"Cost of removing the tax exemptions for Real Estate Investment Trusts","url":"https:\/\/www.pbo-dpb.ca\/en\/publications\/RP-2324-001-M--cost-removing-tax-exemptions-real-estate-investment-trusts--estimation-couts-elimination-exemptions-fiscales-accordees-fiducies-placement-immobilier"}]

Cost of removing the tax exemptions for Real Estate Investment Trusts

Published on April 3, 2023 PDF(opens a new window)

This report provides an estimate of the additional revenues that could be collected by the federal government if tax exemptions for Real Estate Investment Trusts (REITs) are removed, and REITs are subjected to the statutory corporate income tax rate of 38 per cent.

pboml: version: 1.0.0 document: form: T-RP-3.0.0 id: RP-2324-001-M release_date: 2023-04-03T09:00:00-04:00 title: en: 'Cost of removing the tax exemptions for Real Estate Investment Trusts' fr: 'Estimation des coûts de l’élimination des exemptions fiscales accordées aux fiducies de placement immobilier' type: en: Report fr: Rapport copyright: en: '© Office of the Parliamentary Budget Officer, Ottawa, Canada, 2023' fr: '© Bureau du directeur parlementaire du budget, Ottawa, Canada, 2023' slices: - type: heading content: en: Summary fr: Résumé level: 0 - type: markdown label: { } content: en: "This report is in response to a request by Member of Parliament Mike Morrice (Kitchener–Centre) to estimate the additional revenues that could be collected by the federal government if tax exemptions for Real Estate Investment Trusts (REITs) are removed, and REITs are subjected to the statutory corporate income tax rate of 38 per cent.\n\nThe additional revenues collected by the government if tax exemptions for REITs are removed, and REITs are subjected to the basic corporate income tax rate of 38 per cent, which we identify as Scenario 1, are estimated to be $285.8 million over the 2023 to 2027 tax years (Table ES-1). With the introduction of this legislation, REITs are expected to incorporate." fr: "Le présent rapport fait suite à la demande du député Mike Morrice (Kitchener-Centre) d’estimer les recettes supplémentaires qui pourraient être perçues par le gouvernement fédéral si les exemptions fiscales accordées aux fiducies de placement immobilier (FPI) sont éliminées, et les FPI sont assujetties au taux d’imposition des sociétés prévu par la loi de 38\_%.\n\nLes recettes supplémentaires qui seraient perçues par le gouvernement si les exemptions fiscales pour les FPI étaient éliminées, et les FPI étaient assujetties au taux d’imposition de base des sociétés prévu par la loi de 38\_%, que nous identifions comme scénario\_1, sont estimées à 285,8\_millions de dollars pour les années d’imposition 2023 à 2027 (tableau\_1 du résumé). Il est prévu que les FPI se constituent en société avec l’adoption de cette mesure législative." - type: table referenced_as: en: 'Table ES-1' fr: 'Tableau 1 du résumé' label: en: 'Cost estimates of federal government revenues' fr: 'Estimation des recettes du gouvernement fédéral' sources: - en: 'Canada Revenue Agency;' fr: 'Agence du revenu du Canada;' - en: 'Statistics Canada;' fr: 'Statistique Canada;' - en: 'Office of the Parliamentary Budget Officer.' fr: 'Bureau du directeur parlementaire du budget.' notes: - en: 'Data are in tax years.' fr: 'Les données sont exprimées en fonction de l’année d’imposition.' content: - taxyear: en: '2023' fr: '2023' additionalrevenues: 53.6 - taxyear: en: '2024' fr: '2024' additionalrevenues: 55.3 - taxyear: en: '2025' fr: '2025' additionalrevenues: 57.1 - taxyear: en: '2026' fr: '2026' additionalrevenues: 59 - taxyear: en: '2027' fr: '2027' additionalrevenues: 60.8 - taxyear: en: 'Total additional revenues' fr: 'Total des recettes supplémentaires' additionalrevenues: 285.8 variables: taxyear: label: en: 'Tax year' fr: 'Année d’imposition' is_descriptive: true additionalrevenues: label: en: 'Additional revenues' fr: 'Recettes supplémentaires' type: number unit: en: $M fr: M$ - type: markdown label: { } content: en: "Over 2023-2027, $95.5 million additional revenues would be collected indirectly on income distributed to non-residents and $242.6 million on income distributed to non-taxable residents.[^1] On the other hand, revenues collected directly and indirectly on income distributed to taxable residents would be reduced by $52.3 million. Total additional revenues are estimated at $285.8 million (Table ES-2).\n\nSensitivity analyses to assess the impact on additional revenues of a potential 5, 10 and 15 percentage points increase in the proportions of income distributed to non-residents and non-taxable residents is shown in table ES-2.[^2]\n\nGovernment revenues are not assumed to be affected by any behavioural response, other than trusts incorporation, after the proposed legislation comes into force." fr: "Au cours de la période allant de 2023\_à\_2027, des recettes supplémentaires de 95,5\_millions de dollars seraient perçues indirectement sur le revenu distribué aux non-résidents et 242,6\_millions de dollars sur le revenu distribué aux résidents non assujettis à l’impôt[^1]. Par ailleurs, les recettes perçues directement et indirectement sur le revenu distribué aux résidents assujettis à l’impôt seraient réduites de 52,3\_millions de dollars. Les recettes supplémentaires totales sont estimées à 285,8\_millions de dollars (tableau\_2 du résumé).\n\nLes analyses de sensibilité visant à évaluer l’incidence sur les recettes supplémentaires d’une augmentation potentielle de 5, 10 et 15\_points de pourcentage des proportions du revenu distribué aux non-résidents et aux résidents non assujettis à l’impôt sont présentées au tableau\_2 du résumé[^2].\n\nÀ la suite de l’entrée en vigueur de la mesure législative proposée, les recettes de l’État ne sont pas supposées être affectées par une réaction comportementale, autre que la constitution en société des fiducies." - type: html label: { } sources: - en: 'Canada Revenue Agency;' fr: 'Agence du revenu du Canada;' - en: 'Statistics Canada;' fr: 'Statistique Canada;' - en: 'Office of the Parliamentary Budget Officer.' fr: 'Bureau du directeur parlementaire du budget.' notes: - en: "Data are in tax years. Additional revenues are collected directly and indirectly on income distributed to taxable residents and only indirectly collected on incomes distributed to non-residents and non-taxable residents.\_Totals may not add due to rounding." fr: 'Les données sont exprimées en fonction de l’année d’imposition. Les recettes supplémentaires sont perçues directement et indirectement sur le revenu distribué aux résidents assujettis à l’impôt et elles sont uniquement perçues indirectement sur les revenus distribués aux non-résidents et aux résidents non assujettis à l’impôt. Les chiffres ayant été arrondis, leur somme peut ne pas correspondre au total indiqué.' content: en: "<table width=\"137%\">\n<tbody>\n<tr>\n<td width=\"242\">\n<p><strong>Additional revenues from income distributed to *</strong></p>\n</td>\n<td width=\"87\">\n<p><strong>Scenario 1</strong></p>\n</td>\n<td width=\"87\">\n<p><strong>Scenario 5%</strong></p>\n</td>\n<td width=\"87\">\n<p><strong>Scenario 10%</strong></p>\n</td>\n<td width=\"88\">\n<p><strong>Scenario 15%</strong></p>\n</td>\n</tr>\n<tr>\n<td width=\"242\">&nbsp;</td>\n<td colspan=\"4\" width=\"349\">\n<p><strong>Non-residents</strong></p>\n</td>\n</tr>\n<tr>\n<td width=\"242\">\n<p>Non-residents</p>\n</td>\n<td width=\"87\">\n<p>95.5</p>\n</td>\n<td width=\"87\">\n<p>186.3</p>\n</td>\n<td width=\"87\">\n<p>277.1</p>\n</td>\n<td width=\"88\">\n<p>367.8</p>\n</td>\n</tr>\n<tr>\n<td width=\"242\">\n<p>Non-taxable residents</p>\n</td>\n<td width=\"87\">\n<p>242.6</p>\n</td>\n<td width=\"87\">\n<p>242.6</p>\n</td>\n<td width=\"87\">\n<p>242.6</p>\n</td>\n<td width=\"88\">\n<p>242.6</p>\n</td>\n</tr>\n<tr>\n<td width=\"242\">\n<p>Taxable residents</p>\n</td>\n<td width=\"87\">\n<p>-52.3</p>\n</td>\n<td width=\"87\">\n<p>-49.6</p>\n</td>\n<td width=\"87\">\n<p>-47.0</p>\n</td>\n<td width=\"88\">\n<p>-44.4</p>\n</td>\n</tr>\n<tr>\n<td width=\"242\">\n<p>Total additional revenues</p>\n</td>\n<td width=\"87\">\n<p>285.8</p>\n</td>\n<td width=\"87\">\n<p>379.2</p>\n</td>\n<td width=\"87\">\n<p>472.6</p>\n</td>\n<td width=\"88\">\n<p>566.0</p>\n</td>\n</tr>\n<tr>\n<td width=\"242\">&nbsp;</td>\n<td colspan=\"4\" width=\"349\">\n<p><strong>Non-taxable residents</strong></p>\n</td>\n</tr>\n<tr>\n<td width=\"242\">\n<p>Non-residents</p>\n</td>\n<td width=\"87\">\n<p>95.5</p>\n</td>\n<td width=\"87\">\n<p>95.5</p>\n</td>\n<td width=\"87\">\n<p>95.5</p>\n</td>\n<td width=\"88\">\n<p>95.5</p>\n</td>\n</tr>\n<tr>\n<td width=\"242\">\n<p>Non-taxable residents</p>\n</td>\n<td width=\"87\">\n<p>242.6</p>\n</td>\n<td width=\"87\">\n<p>368.1</p>\n</td>\n<td width=\"87\">\n<p>493.6</p>\n</td>\n<td width=\"88\">\n<p>619.1</p>\n</td>\n</tr>\n<tr>\n<td width=\"242\">\n<p>Taxable residents</p>\n</td>\n<td width=\"87\">\n<p>-52.3</p>\n</td>\n<td width=\"87\">\n<p>-49.6</p>\n</td>\n<td width=\"87\">\n<p>-47.0</p>\n</td>\n<td width=\"88\">\n<p>-44.4</p>\n</td>\n</tr>\n<tr>\n<td width=\"242\">\n<p>Total additional revenues</p>\n</td>\n<td width=\"87\">\n<p>285.8</p>\n</td>\n<td width=\"87\">\n<p>413.9</p>\n</td>\n<td width=\"87\">\n<p>542.1</p>\n</td>\n<td width=\"88\">\n<p>670.2</p>\n</td>\n</tr>\n</tbody>\n</table>" fr: "<table width=\"137%\">\n<tbody>\n<tr>\n<td width=\"242\">\n<p><strong>Recettes suppl&eacute;mentaires provenant du revenu distribu&eacute; aux *</strong></p>\n</td>\n<td width=\"87\">\n<p><strong>Sc&eacute;nario&nbsp;1</strong></p>\n</td>\n<td width=\"87\">\n<p><strong>Sc&eacute;nario 5&nbsp;%</strong></p>\n</td>\n<td width=\"87\">\n<p><strong>Sc&eacute;nario 10&nbsp;%</strong></p>\n</td>\n<td width=\"88\">\n<p><strong>Sc&eacute;nario 15&nbsp;%</strong></p>\n</td>\n</tr>\n<tr>\n<td width=\"242\">&nbsp;</td>\n<td colspan=\"4\" width=\"349\">\n<p><strong>Non-r&eacute;sidents</strong></p>\n</td>\n</tr>\n<tr>\n<td width=\"242\">\n<p>Non-r&eacute;sidents</p>\n</td>\n<td width=\"87\">\n<p>95,5</p>\n</td>\n<td width=\"87\">\n<p>186,3</p>\n</td>\n<td width=\"87\">\n<p>277,1</p>\n</td>\n<td width=\"88\">\n<p>367,8</p>\n</td>\n</tr>\n<tr>\n<td width=\"242\">\n<p>R&eacute;sidents non assujettis &agrave; l&rsquo;imp&ocirc;t</p>\n</td>\n<td width=\"87\">\n<p>242,6</p>\n</td>\n<td width=\"87\">\n<p>242,6</p>\n</td>\n<td width=\"87\">\n<p>242,6</p>\n</td>\n<td width=\"88\">\n<p>242,6</p>\n</td>\n</tr>\n<tr>\n<td width=\"242\">\n<p>R&eacute;sidents assujettis &agrave; l&rsquo;imp&ocirc;t</p>\n</td>\n<td width=\"87\">\n<p>-52,3</p>\n</td>\n<td width=\"87\">\n<p>-49,6</p>\n</td>\n<td width=\"87\">\n<p>-47,0</p>\n</td>\n<td width=\"88\">\n<p>-44,4</p>\n</td>\n</tr>\n<tr>\n<td width=\"242\">\n<p>Total des recettes suppl&eacute;mentaires</p>\n</td>\n<td width=\"87\">\n<p>285,8</p>\n</td>\n<td width=\"87\">\n<p>379,2</p>\n</td>\n<td width=\"87\">\n<p>472,6</p>\n</td>\n<td width=\"88\">\n<p>566,0</p>\n</td>\n</tr>\n<tr>\n<td width=\"242\">&nbsp;</td>\n<td colspan=\"4\" width=\"349\">\n<p><strong>R&eacute;sidents non assujettis &agrave; l&rsquo;imp&ocirc;t </strong></p>\n</td>\n</tr>\n<tr>\n<td width=\"242\">\n<p>Non-r&eacute;sidents</p>\n</td>\n<td width=\"87\">\n<p>95,5</p>\n</td>\n<td width=\"87\">\n<p>95,5</p>\n</td>\n<td width=\"87\">\n<p>95,5</p>\n</td>\n<td width=\"88\">\n<p>95,5</p>\n</td>\n</tr>\n<tr>\n<td width=\"242\">\n<p>R&eacute;sidents non assujettis &agrave; l&rsquo;imp&ocirc;t</p>\n</td>\n<td width=\"87\">\n<p>242,6</p>\n</td>\n<td width=\"87\">\n<p>368,1</p>\n</td>\n<td width=\"87\">\n<p>493,6</p>\n</td>\n<td width=\"88\">\n<p>619,1</p>\n</td>\n</tr>\n<tr>\n<td width=\"242\">\n<p>R&eacute;sidents assujettis &agrave; l&rsquo;imp&ocirc;t</p>\n</td>\n<td width=\"87\">\n<p>-52,3</p>\n</td>\n<td width=\"87\">\n<p>-49,6</p>\n</td>\n<td width=\"87\">\n<p>-47,0</p>\n</td>\n<td width=\"88\">\n<p>-44,4</p>\n</td>\n</tr>\n<tr>\n<td width=\"242\">\n<p>Total des recettes suppl&eacute;mentaires</p>\n</td>\n<td width=\"87\">\n<p>285,8</p>\n</td>\n<td width=\"87\">\n<p>413,9</p>\n</td>\n<td width=\"87\">\n<p>542,1</p>\n</td>\n<td width=\"88\">\n<p>670,2</p>\n</td>\n</tr>\n</tbody>\n</table>" - type: heading content: en: "1.\tIntroduction" fr: "1.\tIntroduction" level: 0 - type: markdown label: { } content: en: "This report is in response to a request by Member of Parliament Mike Morrice (Kitchener–Centre) to estimate the additional revenues that could be collected by the federal government if tax exemptions for Real Estate Investment Trusts (REITs) are removed, and REITs are subjected to the statutory corporate income tax rate of 38 per cent.\n\nAdditional revenues are estimated as the difference between the federal government revenues under the following two scenarios:\n\n- The revenues collected by the government under existing rules (baseline scenario); and\n\n- The revenues collected by the government if tax exemptions for REITs are removed, and REITs are subjected to the basic corporate income tax rate of 38 per cent. Under this legislation, REITs are expected to incorporate (Scenario 1).\n\nThe report also assesses the impact on the additional revenues of a potential 5, 10 and 15 percentage points increase in the proportions of income distributed to non-residents and non-taxable residents.\n\nUnlike most Canadian income trusts, which were subjected to entity-level taxation since the legislative change of 2011, REITs are allowed to flow through their income to their unitholders and pay taxes only on the non distributed portion of their income. These tax advantages have benefited REITs’ investors, particularly non-resident investors and non-taxable Canadian investors.\_\n\nThe following section of this report provides an overview of REITs. Section 3 describes the methodology, the assumptions and the two scenarios used to estimate the additional revenues that could be collected by the federal government if tax exemptions for REITs are removed, and REITs are subjected to the statutory corporate income tax rate of 38 per cent. Section 4 presents the results." fr: "Le présent rapport fait suite à la demande du député Mike Morrice (Kitchener-Centre) d’estimer les recettes supplémentaires qui pourraient être perçues par le gouvernement fédéral si les exemptions fiscales accordées aux fiducies de placement immobilier (FPI) étaient éliminées et les FPI étaient assujetties au taux d’imposition des sociétés prévu par la loi de 38\_%.\n\nLes estimations des recettes supplémentaires correspondent à la différence entre les recettes du gouvernement fédéral selon les deux scénarios suivants\_:\n\n- Les recettes perçues par le gouvernement en vertu des règles existantes (scénario de référence);\n\n- Les recettes perçues par le gouvernement si les exemptions d’impôt pour les FPI étaient éliminées, et les FPI étaient assujetties au taux d’imposition de base des sociétés prévu par la loi de 38\_%. Il est prévu que les FPI se constituent en société avec l’entrée en vigueur de cette mesure législative (scénario\_1).\n\nLe rapport évalue également l’incidence sur les recettes supplémentaires d’une augmentation potentielle de 5, 10 et 15\_points de pourcentage des proportions du revenu distribué aux non-résidents et aux résidents non assujettis à l’impôt.\n\nContrairement à la plupart des fiducies de revenu canadiennes, qui étaient assujetties à l’impôt à l’échelle de l’entité depuis la modification législative de 2011, les FPI sont autorisées à transférer leur revenu à leurs détenteurs des parts et à ne payer de l’impôt que sur la partie non distribuée de leur revenu. Ces avantages fiscaux ont profité aux personnes qui ont investi dans les FPI, en particulier les investisseurs non-résidents et les investisseurs canadiens non assujettis à l’impôt.\n\nLa section suivante du présent rapport donne un aperçu des FPI. La section\_3 décrit la méthodologie, les hypothèses et les deux scénarios utilisés pour estimer les recettes supplémentaires qui pourraient être perçues par le gouvernement fédéral si les exemptions d’impôt accordées aux FPI sont éliminées et les FPI sont assujetties au taux d’imposition des sociétés prévu par la loi de 38\_%. La section\_4 présente les résultats." - type: heading content: en: "2.\tReal estate investment trusts" fr: "2.\tFiducies de placement immobilier" level: 0 - type: markdown label: { } content: en: "The REIT market began to develop in Canada in early 1990s and the first REIT was traded on the Toronto Stock Exchange in 1993 (Meretsky, J. (1995), Perkins, T. (2013), and August, M. (2020)). REITs invest in income-producing real estate. They buy, hold, maintain, improve, lease, and manage properties using money from investors and distribute income generated to the investors as dividends. REITs offer to their investors the opportunity to invest in real estate without the risk of owning investment properties or the need to manage them. \_\_\n\nSince the legislative change of 2006, tax exemption of REITs at the entity level has made them more and more popular among Canadian investors seeking a regular income stream and sustainable growth prospects. The number of REITs increased steadily in the first decade of the century and jumped further from 15 in 2010 to 110 in 2021 - an average annual increase of 19.9 per cent (Figure 2.1).[^3]\n\nIn order to maintain their exemption status, REITs are required to be resident in Canada throughout the year and to meet certain revenues and property conditions, including the followings:\n\n- At least 90% of the REITs’ non-portfolio properties must be qualified REIT properties,\n\n- At least 90% of the REITs’ gross revenues for the tax year must come from: rent or mortgage interest from real properties, dividends, royalties, capital gains resulting from the sale of real capital properties, and dispositions of eligible resale properties,\n\n- At least 75% of the REITs’ gross revenues for the tax year must come from rent or mortgage interest from real properties and capital gains from the sale of real capital properties in Canada.\n\nCanadian REITs assets and holdings have seen a spectacular growth since the late 1990s. Total REITs assets grew from $80 million in 1993 (Londerville, J., 2002) to $76 billion in 2021[^4] and the number of rental suites (units in apartment buildings) owned by REITs increased from zero in 1996 to nearly 200,000 in 2021 (August, M., 2020, 2021).\n\nThe number of suites owned by financialized landlords (including REITs, and other financial investors) has increased continuously since the late 1990s. They owned almost 20 per cent of the country’s private purpose-built stock of rental apartments in 2021 (August, M., 2020, 2021). The Canadian Housing Statistics Program (CHSP) data show that more than one in five of Canadian residential real estate properties are owned by investors and the proportion varies from 20.2 per cent in Ontario to 31.5 per cent in Nova Scotia (Fontaine, J. and Gordon, J., 2023).\n\nReal estate prices have risen with the increase in the number of real estate properties owned by financial firms (REITs, among others) and the concentration of their ownership during the last two decades. Figure 2.1 shows that the home price index has increased in tandem with the number of rental suites owned by REITs over 2005-2020." fr: "Le marché des FPI a commencé à se développer au Canada au début des années 1990 et la première FPI a été négociée à la Bourse de Toronto en 1993 (Meretsky, J. (1995), Perkins, T. (2013), et August, M. (2020)). Les FPI investissent dans des biens immobiliers productifs de revenus. Les FPI achètent, détiennent, entretiennent, améliorent, louent et gèrent des propriétés en utilisant l’argent des investisseurs et distribuent le revenu généré aux investisseurs sous forme de dividendes. Les FPI offrent à leurs investisseurs la possibilité d’investir dans l’immobilier sans courir le risque de possession d’immeubles de placement ou la nécessité de les gérer.\n\nDepuis que la _Loi_ a été modifiée en 2006, l’exemption fiscale des FPI à l’échelle de l’entité a accru leur popularité auprès des investisseurs canadiens qui recherchent un revenu régulier et des perspectives de croissance durable. Le nombre de FPI a augmenté régulièrement au cours de la première décennie du siècle, puis a bondi passant de 15 en\_2010 à 110 en 2021, soit une hausse annuelle moyenne de\_19,9\_% (figure\_2‑1)[^3].\n\nPour conserver leur statut d’exemption, les FPI doivent résider au Canada toute l’année et respecter certaines conditions relatives aux recettes et aux propriétés, notamment\_:\n\n- Au moins 90\_% de leurs propriétés hors portefeuille doivent être des propriétés admissibles aux FPI;\n\n- Au moins 90\_% de leurs recettes brutes pour l’année d’imposition doivent provenir du loyer ou des intérêts hypothécaires provenant de biens immobiliers, de dividendes, de redevances, de gains en capital découlant de la vente de biens immobiliers et de la disposition de la revente de biens immobiliers admissibles;\n\n- Au moins 75\_% de leurs recettes brutes pour l’année d’imposition doivent provenir du loyer ou des intérêts hypothécaires provenant de biens immobiliers et des gains en capital découlant de la vente de biens immobiliers au Canada.\n\nLes actifs et le nombre des propriétés détenues par les FPI canadiennes ont connu une croissance spectaculaire depuis la fin des années 1990. Le total des actifs des\_FPI est passé de 80\_millions de dollars en 1993 (Londerville,\_J., 2002) à\_76\_milliards de dollars en 2021[^4], et le nombre de logements locatifs (unités dans des immeubles d’habitation) détenus par les FPI est passé de zéro en\_1996 à près de 200\_000 en 2021 (August,\_M., 2020, 2021).\n\nLe nombre de logements détenus par des propriétaires financiarisés (y compris des FPI et d’autres investisseurs financiers) a augmenté de façon continue depuis la fin des années 1990. En 2021, ces propriétaires possédaient près de 20\_% du parc privé d’appartements construits à des fins de location au pays (August,\_M., 2020, 2021). Les données du Programme de la statistique du logement canadien (PSLC) montrent que plus d’une propriété immobilière canadienne sur cinq appartient à des investisseurs et que la proportion varie de 20,2\_% en Ontario à 31,5\_% en Nouvelle-Écosse (Fontaine,\_J. et Gordon,\_J., 2023).\n\nLes prix de l’immobilier ont augmenté parallèlement à la hausse du nombre de propriétés immobilières détenues par des sociétés financières (FPI,\_entre autres) et à la concentration de leur propriété au cours des deux dernières décennies. La figure\_2‑1 montre que de 2005 à 2020, l’indice des prix des propriétés a augmenté parallèlement au nombre de logements locatifs détenus par les FPI." - type: svg referenced_as: en: 'Figure 2-1' fr: 'Figure 2-1' label: en: 'The home price index and the number of suites owned by REITs ($). ' fr: 'L’indice des prix des propriétés et le nombre de logements détenus par les FPI ($).' sources: - en: 'The Canadian Real Estate Association (CREA);' fr: 'Association canadienne de l’immeuble (ACI);' - en: 'August, M (2020, 2021);' fr: 'August, M. (2020, 2021);' - en: 'Office of the Parliamentary Budget Officer.' fr: 'Bureau du directeur parlementaire du budget.' notes: - en: 'The number of suites owned in 2018 and 2019 were interpolated using the August, M. (2020, 2021) data over 2005-2020.' fr: "Le nombre de logements locatifs détenus en 2018 et 2019 a été interpolé sur la période allant de 2005 à 2020 à l’aide des données d’August,\_M. (2020,\_2021)." content: en: '<svg width="1479" height="899" xmlns="http://www.w3.org/2000/svg" xmlns:xlink="http://www.w3.org/1999/xlink" xml:space="preserve" overflow="hidden" viewBox="0 0 1479 899"><defs><clipPath id="clip0"><rect x="0" y="0" width="1479" height="899"></rect></clipPath><clipPath id="clip1"><rect x="0" y="0" width="1479" height="899"></rect></clipPath><clipPath id="clip2"><rect x="0" y="0" width="1479" height="899"></rect></clipPath><clipPath id="clip3"><rect x="0" y="0" width="1479" height="899"></rect></clipPath><clipPath id="clip4"><rect x="0" y="0" width="1479" height="899"></rect></clipPath><clipPath id="clip5"><rect x="0" y="0" width="1479" height="899"></rect></clipPath><clipPath id="clip6"><rect x="0" y="0" width="1479" height="899"></rect></clipPath><clipPath id="clip7"><rect x="182" y="28" width="1120" height="777"></rect></clipPath><clipPath id="clip8"><rect x="182" y="28" width="1120" height="777"></rect></clipPath><clipPath id="clip9"><rect x="0" y="0" 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clip-path="url(#clip18)"><text font-family="Calibri,Calibri_MSFontService,sans-serif" font-weight="400" font-size="41" transform="matrix(1 0 0 1 29.3366 659)">50,000</text></g><g clip-path="url(#clip19)"><text font-family="Calibri,Calibri_MSFontService,sans-serif" font-weight="400" font-size="41" transform="matrix(1 0 0 1 8.43658 504)">100,000</text></g><g clip-path="url(#clip20)"><text font-family="Calibri,Calibri_MSFontService,sans-serif" font-weight="400" font-size="41" transform="matrix(1 0 0 1 8.43658 350)">150,000</text></g><g clip-path="url(#clip21)"><text font-family="Calibri,Calibri_MSFontService,sans-serif" font-weight="400" font-size="41" transform="matrix(1 0 0 1 8.43658 195)">200,000</text></g><g clip-path="url(#clip22)"><text font-family="Calibri,Calibri_MSFontService,sans-serif" font-weight="400" font-size="41" transform="matrix(1 0 0 1 8.43658 40)">250,000</text></g><g clip-path="url(#clip23)"><text font-family="Calibri,Calibri_MSFontService,sans-serif" font-weight="400" font-size="41" transform="matrix(1 0 0 1 140.593 867)">2005</text></g><g clip-path="url(#clip24)"><text font-family="Calibri,Calibri_MSFontService,sans-serif" font-weight="400" font-size="41" transform="matrix(1 0 0 1 284.629 867)">2007</text></g><g clip-path="url(#clip25)"><text font-family="Calibri,Calibri_MSFontService,sans-serif" font-weight="400" font-size="41" transform="matrix(1 0 0 1 428.664 867)">2009</text></g><g clip-path="url(#clip26)"><text font-family="Calibri,Calibri_MSFontService,sans-serif" font-weight="400" font-size="41" transform="matrix(1 0 0 1 572.7 867)">2011</text></g><g clip-path="url(#clip27)"><text font-family="Calibri,Calibri_MSFontService,sans-serif" font-weight="400" font-size="41" transform="matrix(1 0 0 1 716.735 867)">2013</text></g><g clip-path="url(#clip28)"><text font-family="Calibri,Calibri_MSFontService,sans-serif" font-weight="400" font-size="41" transform="matrix(1 0 0 1 860.771 867)">2015</text></g><g clip-path="url(#clip29)"><text font-family="Calibri,Calibri_MSFontService,sans-serif" font-weight="400" font-size="41" transform="matrix(1 0 0 1 1004.81 867)">2017</text></g><g clip-path="url(#clip30)"><text font-family="Calibri,Calibri_MSFontService,sans-serif" font-weight="400" font-size="41" transform="matrix(1 0 0 1 1148.84 867)">2019</text></g><g clip-path="url(#clip31)"><path d="M269 66 357 66.0004" stroke="#C0504D" stroke-width="10.3125" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" stroke-miterlimit="10" fill="none" fill-rule="evenodd"></path></g><g clip-path="url(#clip32)"><text fill="#595959" font-family="Calibri,Calibri_MSFontService,sans-serif" font-weight="400" font-size="41" transform="matrix(1 0 0 1 366.575 78)">IPP Prix de référence</text></g><g clip-path="url(#clip33)"><path d="M789 66 877 66.0004" stroke="#4F81BD" stroke-width="10.3125" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" stroke-miterlimit="10" fill="none" fill-rule="evenodd"></path></g><g clip-path="url(#clip34)"><text fill="#595959" font-family="Calibri,Calibri_MSFontService,sans-serif" font-weight="400" font-size="41" transform="matrix(1 0 0 1 886.07 78)">propriétés détenues</text></g></g></svg>' - type: heading content: en: "3.\tMethodology and Data " fr: "3.\tMéthodologie et données" level: 0 - type: markdown label: { } content: en: "To estimate the additional revenues collected by the federal government if tax exemptions for REITs are removed, and REITs are subjected to the statutory corporate income tax rate of 38 per cent, we estimate:\n\n- The revenues collected by the government under existing rules (baseline scenario).\n\n- The revenues collected by the government if tax exemptions for REITs are removed, and REITs are subjected to the basic corporate income tax rate of 38 per cent. With the introduction of this legislation, REITs are expected to incorporate (Scenario 1).\n\nWe use Capital IQ data, administrative data provided to PBO by Canada Revenue Agency (CRA), Statistics Canada’s Social Policy Simulation Database and Model (SPSD/M) and Statistics Canada data.[^5]\n\nFirst, we employ a combination of linear and nonlinear regressions to project the total amount of net income before allocations, excluding deductions,[^6] (income hereafter) of REITs over 2023-2027, using capital IQ data over 2013-2021 and data obtained from CRA. Second, we estimate the projected income of Canadian Controlled Private Real Estate Investment Corporations (CCP-REICs), non CCP-REICs and public REICs (as trusts will be expected to incorporate in response to the changes), using the CRA and Statistics Canada data over 2016-2020.\n\nAfter their incorporation, public REICs and non CCP-REICs would pay a federal tax rate of 15 per cent and CCP-REICs would pay a federal tax rate of 8 per cent on distributed income and 38.67 per cent on non‑distributed income.[^7]\n\nThe federal government revenues under both scenarios are estimated as follows." fr: "Pour estimer les recettes supplémentaires perçues par le gouvernement fédéral si les exemptions fiscales accordées aux FPI sont éliminées et les\_FPI sont assujetties au taux d’imposition des sociétés prévu par la loi de 38\_%, nous estimons\_:\n\n- Les recettes perçues par le gouvernement en vertu des règles existantes (scénario de référence);\n\n- Les recettes perçues par le gouvernement si les exemptions fiscales accordées aux FPI sont éliminées, et les FPI sont assujetties au taux d’imposition de base des sociétés prévu par la loi de 38\_%. Il est prévu que les FPI se constituent en société avec l’adoption de cette mesure législative (scénario\_1).\n\nNous utilisons les données de Capital IQ, les données administratives fournies au DPB par l’Agence du revenu du Canada (ARC), la Base de données et modèle de simulation de politiques sociales (BD/MSPS) de Statistique Canada et les données de Statistique Canada[^5].\n\nPremièrement, nous utilisons une combinaison de régressions linéaires et non linéaires pour prévoir le montant total du revenu net avant les répartitions, excluant les déductions[^6], (revenu ci-après) des FPI pour la période de 2023 à 2027, en utilisant les données de Capital IQ pour la période de 2013 à 2021 et les données obtenues de l’ARC. Deuxièmement, nous estimons le revenu projeté des sociétés d’investissement immobilier privées sous contrôle canadien (SII-PCC), les sociétés autres que les SII-PCC et les SII publiques (puisqu’on prévoit que les FPI se constituent en société en réponse à ces modifications) en utilisant les données de l’ARC et de Statistique Canada pour la période de 2016 à\_2020.\n\nAprès leur constitution en société, les SII publiques et les sociétés autres que les SII-PCC paieraient un taux d’imposition fédéral de 15\_%, et les SII-PCC paieraient un taux d’imposition fédéral de 8\_% sur le revenu distribué et de 38,67\_% sur le revenu non distribué[^7].\n\nLes recettes du gouvernement fédéral dans les deux scénarios sont estimées comme suit." - type: heading content: en: '3.1. Baseline scenario' fr: '3.1. Scénario de référence' level: 1 - type: markdown label: { } content: en: "The federal government’s revenues are calculated as the sum of taxes collected on income non distributed by trusts, taxes withheld on income distributed to non-residents and taxes collected on income distributed to taxable residents.\n\nTaxes collected on income non distributed by trusts are calculated as the trusts’ projected amount of income multiplied by the proportion of income non‑distributed and by the top marginal personal income tax rate (33 per cent).\_\n\nThe amount of withholding taxes is calculated as the trusts’ projected amount of income multiplied by the proportion of income distributed to non-residents and by a tax rate of 15 per cent.[^8]\n\nThe amount of taxes collected on income distributed to taxable residents is equal to trusts’ projected amount of income multiplied by the proportion of income distributed to residents and by the personal income tax (PIT) rate, which is estimated at 32.8 per cent using SPSD/M.\n\nThe proportion of income non-distributed by trusts, and the proportion of income distributed by trusts to non-residents and to taxable residents are all estimated as a percentage of trusts’ income using the CRA data over 2016-2020." fr: "Les recettes du gouvernement fédéral sont calculées comme la somme des impôts perçus sur le revenu non distribué par les fiducies, des impôts retenus sur le revenu distribué aux non-résidents et des impôts perçus sur le revenu distribué aux résidents assujettis à l’impôt.\n\nLes impôts perçus sur le revenu non distribué par les fiducies sont calculés comme le montant projeté du revenu des fiducies multiplié par la proportion du revenu non distribué et par le taux marginal le plus élevé d’imposition sur le revenu des particuliers (33\_%).\n\nLe montant des retenues d’impôt est calculé comme le montant projeté du revenu des fiducies multiplié par la proportion du revenu distribué aux non‑résidents et par un taux d’imposition de 15\_%[^8].\n\nLe montant de l’impôt perçu sur le revenu distribué aux résidents assujettis à l’impôt est égal au montant projeté du revenu des fiducies multiplié par la proportion du revenu distribué aux résidents et par le taux de l’impôt sur le revenu des particuliers (IRP), qui est estimé à\_32,8\_% en utilisant la BD/MSPS.\n\nLa proportion du revenu non distribué par les fiducies et les proportions du revenu distribué par les fiducies aux non-résidents et aux résidents assujettis à l’impôt sont toutes estimées en tant que pourcentage du revenu des fiducies en utilisant les données de l’ARC pour la période de 2016 à 2020." - type: heading content: en: '3.2. Scenario 1' fr: '3.2. Scénario 1' level: 1 - type: markdown label: { } content: en: "Under Scenario 1, tax exemptions for REITs are removed, and REITs are subjected to the basic corporate income tax rate of 38 per cent. The federal government’s revenues are calculated as the sum of federal corporate taxes collected on the proportions of income distributed and non-distributed by REICs, taxes withheld on income distributed to non-residents, and taxes net of dividends tax credits (DTC) collected on income distributed to taxable residents.[^9]\_\n\nThe proportion of income non distributed, and the proportion of income distributed by REICs to non-residents and to taxable residents are all estimated as a percentage of trusts’ income, using the CRA and Statistics Canada data over 2016-2020." fr: "Dans le scénario\_1, les exemptions fiscales pour les FPI sont éliminées, et les\_FPI sont assujetties au taux d’imposition de base des sociétés prévu par la loi de 38\_%. Les recettes du gouvernement fédéral sont calculées comme la somme de l’impôt fédéral des sociétés perçu sur les proportions du revenu distribué et non distribué par les SII, de l’impôt retenu sur le revenu distribué aux non-résidents et de l’impôt net des crédits d’impôt pour dividendes (CID) perçus sur le revenu distribué aux résidents assujettis à l’impôt[^9].\n\nLa proportion du revenu non distribué et les proportions du revenu distribué par les SII à des non-résidents et à des résidents assujettis à l’impôt sont toutes estimées en tant que pourcentage des recettes des fiducies, en utilisant les données de l’ARC et de Statistique Canada pour la période de 2016 à 2020." - type: heading content: en: '4. Results' fr: '4. Résultats' level: 0 - type: markdown label: { } content: en: 'The first subsection below provides our estimates of additional revenues collected by the federal government under the new legislation. The second subsection presents a sensitivity analysis of government additional revenues to an increase in the proportions of income distributed to non-residents and non-taxable residents. The third subsection discusses behavioural response.' fr: 'La première sous-section qui suit présente nos estimations des recettes supplémentaires perçues par le gouvernement fédéral en vertu de la nouvelle mesure législative. La deuxième sous-section présente une analyse de sensibilité des recettes supplémentaires du gouvernement à une augmentation des proportions du revenu distribué aux non-résidents et aux résidents non assujettis à l’impôt. La troisième sous-section traite de la réaction comportementale.' - type: heading content: en: '4.1. Cost estimates of federal government revenues' fr: '4.1. Estimation des coûts des recettes du gouvernement fédéral' level: 1 - type: markdown label: { } content: en: 'We estimate that the revenues collected by the federal government from REITs after removing their tax exemptions and subjecting them to the statutory corporate income tax rate of 38 per cent (scenario 1) would be $285.8 million higher than the projected revenue of the government under existing rules (baseline scenario) over the 2023 to 2027 tax years (Table 4-1).' fr: "Nous estimons que les recettes perçues par le gouvernement fédéral auprès des FPI après l’élimination de leurs exemptions fiscales et leur assujettissement au taux d’imposition des sociétés prévu par la loi de 38\_% (scénario\_1) seraient supérieures de 285,8\_millions de dollars aux recettes projetées du gouvernement en vertu des règles existantes (scénario de référence) pour les années d’imposition\_2023 à 2027 (tableau\_4-1)." - type: table referenced_as: en: 'Table 4-1' fr: 'Tableau 4-1' label: en: 'Cost estimates of federal government revenues' fr: 'Estimation des coûts des recettes du gouvernement fédéral' sources: - en: 'Canada Revenue Agency;' fr: 'Agence du revenu du Canada;' - en: 'Statistics Canada;' fr: 'Statistique Canada;' - en: 'Office of the parliamentary budget officer.' fr: 'Bureau du directeur parlementaire du budget.' notes: - en: 'Data are in tax years. Totals may not add due to rounding.' fr: 'Les données sont exprimées en fonction de l’année d’imposition. Les chiffres ayant été arrondis, leur somme peut ne pas correspondre au total indiqué.' content: - taxyear: en: '2023' fr: '2023' revenuesinthebaselinescenariom: 969.4 revenuesinscenario1m: 1023 additionalrevenuesm: 53.6 - taxyear: en: '2024' fr: '2024' revenuesinthebaselinescenariom: 1001.2 revenuesinscenario1m: 1056.6 additionalrevenuesm: 55.3 - taxyear: en: '2025' fr: '2025' revenuesinthebaselinescenariom: 1033.8 revenuesinscenario1m: 1090.9 additionalrevenuesm: 57.1 - taxyear: en: '2026' fr: '2026' revenuesinthebaselinescenariom: 1067.1 revenuesinscenario1m: 1126 additionalrevenuesm: 59 - taxyear: en: '2027' fr: '2027' revenuesinthebaselinescenariom: 1101.1 revenuesinscenario1m: 1161.9 additionalrevenuesm: 60.8 - taxyear: en: 'Total additional revenues ($M)' fr: 'Total des recettes supplémentaires (M$)' revenuesinthebaselinescenariom: en: '' fr: '' revenuesinscenario1m: en: '' fr: '' additionalrevenuesm: 285.8 variables: taxyear: label: en: 'Tax year' fr: 'Année d’imposition' is_descriptive: true revenuesinthebaselinescenariom: label: en: 'Revenues in the baseline scenario' fr: 'Recettes du scénario de référence' type: number unit: en: $M fr: M$ revenuesinscenario1m: label: en: 'Revenues in scenario 1(M$)' fr: "Recettes du scénario\_1(M$)" type: number additionalrevenuesm: label: en: 'Additional revenues(M$)' fr: 'Recettes supplémentaires(M$)' type: number - type: markdown label: { } content: en: "Additional revenues would come from corporate income tax ($2,510.3 million) paid directly by trusts after their incorporation and before distribution. This would offset any revenue losses incurred because of the decrease in the withholding taxes collected on income distributed to non- residents (-$35.5 million) and taxes received from taxable residents (-\_$2189.0 million) (Table 4-2).[^10]\n\nWithholding taxes on income distributed to non-residents would decrease because the tax base will be reduced by the federal and provincial corporate income tax imposed at the corporate level compared to the baseline scenario. Taxes on income distributed to taxable residents and grossed up will be reduced by dividends tax credits." fr: "Les recettes supplémentaires proviendraient de l’impôt sur le revenu des sociétés (2\_510,3\_millions de dollars) payé directement par les fiducies après leur constitution en société et avant distribution. Cela compenserait les pertes de recettes subies en raison de la diminution des retenues d’impôt perçues sur le revenu distribué aux non-résidents (-35,5\_millions de dollars) et des impôts reçus des résidents assujettis à l’impôt (-2\_189,0\_millions de dollars) (tableau\_4‑2).[^10]\n\nLes retenues d’impôt sur le revenu distribué aux non-résidents diminueraient en raison de la réduction de l’assiette fiscale par l’impôt fédéral et provincial sur le revenu des sociétés imposé à l’échelle des sociétés par rapport au scénario de référence. L’impôt sur le revenu distribué aux résidents assujettis à l’impôt et majoré sera réduit au moyen de crédits d’impôt pour dividendes." - type: table referenced_as: en: 'Table 4-2' fr: 'Tableau 4-2' label: en: 'Additional revenues by source' fr: 'Recettes supplémentaires par source' sources: - en: 'Canada Revenue Agency;' fr: 'Agence du revenu du Canada;' - en: 'Statistics Canada;' fr: 'Statistique Canada;' - en: 'Office of the parliamentary budget officer.' fr: 'Bureau du directeur parlementaire du budget.' notes: - en: 'Data are in tax years. Totals may not add due to rounding.' fr: 'Les données sont exprimées en fonction de l’année d’imposition. Les chiffres ayant été arrondis, leur somme peut ne pas correspondre au total indiqué.' content: - additionalrevenuesm: en: '2023' fr: '2023' federalcorporatetrustincometax: 470.5 withholdingtaxesonincomedistributedtononresidents: -6.6 federalpitnetofdtcreceivedfromtaxableresidents: -410.2 totaladditionalrevenues: 53.6 - additionalrevenuesm: en: '2024' fr: '2024' federalcorporatetrustincometax: 485.9 withholdingtaxesonincomedistributedtononresidents: -6.9 federalpitnetofdtcreceivedfromtaxableresidents: -423.7 totaladditionalrevenues: 55.3 - additionalrevenuesm: en: '2025' fr: '2025' federalcorporatetrustincometax: 501.7 withholdingtaxesonincomedistributedtononresidents: -7.1 federalpitnetofdtcreceivedfromtaxableresidents: -437.5 totaladditionalrevenues: 57.1 - additionalrevenuesm: en: '2026' fr: '2026' federalcorporatetrustincometax: 517.9 withholdingtaxesonincomedistributedtononresidents: -7.3 federalpitnetofdtcreceivedfromtaxableresidents: -451.6 totaladditionalrevenues: 59 - additionalrevenuesm: en: '2027' fr: '2027' federalcorporatetrustincometax: 534.4 withholdingtaxesonincomedistributedtononresidents: -7.6 federalpitnetofdtcreceivedfromtaxableresidents: -466 totaladditionalrevenues: 60.8 - additionalrevenuesm: en: 'Total ($M)' fr: 'Total (en M$)' federalcorporatetrustincometax: 2510.3 withholdingtaxesonincomedistributedtononresidents: -35.5 federalpitnetofdtcreceivedfromtaxableresidents: -2189 totaladditionalrevenues: 285.8 variables: additionalrevenuesm: label: en: 'Tax Year' fr: "Année d'imposition" is_descriptive: true federalcorporatetrustincometax: label: en: 'Federal corporate/trust income tax' fr: 'Impôt fédéral sur le revenu des sociétés et des fiducies' type: number unit: en: $M fr: M$ withholdingtaxesonincomedistributedtononresidents: label: en: 'Withholding taxes on income distributed to non-residents' fr: 'Retenue d’impôt sur le revenu distribué à des non-résidents' type: number federalpitnetofdtcreceivedfromtaxableresidents: label: en: 'Federal PIT net of DTC received from taxable residents' fr: 'Montant net de l’IRP fédéral du CID reçu des résidents assujettis à l’impôt' type: number totaladditionalrevenues: label: en: 'Total additional revenues' fr: 'Total des recettes supplémentaires' type: number emphasize: true - type: markdown label: { } content: en: "Over 2023-2027, additional revenues would be collected indirectly on incomes distributed to non-residents ($95.5 million) and non-taxable residents (242.6 million). Additional revenues would be partially offset by losses of $52.3 million in revenues collected directly and indirectly on income distributed to taxable residents (Table 4-3).\_\n\nIt is worth mentioning that additional revenues collected on incomes distributed to non-residents and non-taxable residents could only be positive because non-residents and non-taxable residents do not receive dividends tax credits." fr: "Au cours de la période allant de 2023 à 2027, des recettes supplémentaires seraient perçues indirectement sur les revenus distribués aux non-résidents (95,5\_millions de dollars) et aux résidents non assujettis à l’impôt (242,6\_millions de dollars). Les recettes supplémentaires seraient partiellement compensées par des pertes de 52,3\_millions de dollars de recettes perçues directement et indirectement sur le revenu distribué aux résidents assujettis à l’impôt (tableau\_4-3).\n\nIl convient de mentionner que les recettes supplémentaires perçues sur les revenus distribués aux non-résidents et aux résidents non assujettis à l’impôt ne pourraient être que positives, car les non-résidents et les résidents non assujettis à l’impôt ne reçoivent pas de crédits d’impôt pour dividendes." - type: table referenced_as: en: 'Table 4-3' fr: 'Tableau 4-3' label: en: 'Additional revenues by individual group' fr: 'Recettes supplémentaires par groupe' sources: - en: 'Canada Revenue Agency;' fr: 'Agence du revenu du Canada;' - en: 'Statistics Canada;' fr: 'Statistique Canada;' - en: 'Bureau du directeur parlementaire du budget.' fr: 'Office of the parliamentary budget officer.' notes: - en: 'Data are in tax years. Totals may not add due to rounding. ' fr: 'Les données sont exprimées en fonction de l’année d’imposition. Les chiffres ayant été arrondis, leur somme peut ne pas correspondre au total indiqué.' content: - additionalrevenuesfromincomedistributedto: en: '2023' fr: '2023' nonresidents: 17.9 nontaxableresidents: 45.5 taxableresidents: -9.8 totaladditionalrevenues: 53.6 - additionalrevenuesfromincomedistributedto: en: '2024' fr: '2024' nonresidents: 18.5 nontaxableresidents: 47 taxableresidents: -10.1 totaladditionalrevenues: 55.3 - additionalrevenuesfromincomedistributedto: en: '2025' fr: '2025' nonresidents: 19.1 nontaxableresidents: 48.5 taxableresidents: -10.4 totaladditionalrevenues: 57.1 - additionalrevenuesfromincomedistributedto: en: '2026' fr: '2026' nonresidents: 19.7 nontaxableresidents: 50 taxableresidents: -10.8 totaladditionalrevenues: 59 - additionalrevenuesfromincomedistributedto: en: '2027' fr: '2027' nonresidents: 20.3 nontaxableresidents: 51.6 taxableresidents: -11.1 totaladditionalrevenues: 60.8 - additionalrevenuesfromincomedistributedto: en: Total fr: Total nonresidents: 95.5 nontaxableresidents: 242.6 taxableresidents: -52.3 totaladditionalrevenues: 285.8 variables: additionalrevenuesfromincomedistributedto: label: en: 'Tax Year' fr: "Année d'imposition" is_descriptive: true nonresidents: label: en: Non-residents fr: Non-résidents type: number unit: en: $M fr: M$ nontaxableresidents: label: en: 'Non-taxable residents' fr: 'Résidents non assujettis à l’impôt' type: number taxableresidents: label: en: 'Taxable residents' fr: 'Résidents assujettis à l’impôt' type: number totaladditionalrevenues: label: en: 'Total additional revenues' fr: 'Total des recettes supplémentaires' type: number emphasize: true - type: heading content: en: '4.2. Sensitivity analysis of additional revenues' fr: '4.2. Analyse de sensibilité des recettes supplémentaires' level: 1 - type: markdown label: { } content: en: "Government additional revenues depend ultimately on the proportions of REITs’ income distributed to non-residents and non-taxable residents because they don’t pay the full PIT paid by Canadian taxable residents. These proportions can vary easily from year to year following changes in local and foreign legislations, tax policies, investment opportunities and investors’ profiles.\n\nIn this subsection, we simulate the impact on government revenues of a 5, 10 and 15 percentage points increase in the proportions of income distributed to non-residents and non-taxable residents.[^11]\n\nThe average proportions of trusts’ income distributed to non-residents, non- taxable residents and taxable residents calculated as a percentage of their distributed income are estimated at 4.6 per cent, 9.8 per cent and 85.6 per cent respectively, using the CRA data.\n\nTable 4-4 below shows that each 5 percentage points increase in the proportion of income distributed to non-residents increases, on average, the additional revenues by $93.4 million over 2023‑2027. As a result, an increase from 4.6 per cent to 19.6 per cent in the proportion of income distributed to non-residents would increase additional revenues by $280.2 million (from $285.8 million to $566 million) over 2023-2027." fr: "Les recettes supplémentaires du gouvernement dépendent ultimement des proportions du revenu des FPI distribué aux non-résidents et aux résidents non assujettis à l’impôt parce qu’ils ne paient pas la totalité de l’IRP payé par les résidents canadiens assujettis à l’impôt. Ces proportions peuvent varier facilement d’une année à l’autre à la suite de la modification des lois au Canada et à l’étranger, des politiques fiscales, des opportunités d’investissement et des profils des investisseurs.\n\nDans cette sous-section, nous simulons l’incidence sur les recettes du gouvernement d’une augmentation de 5, 10 et 15\_points de pourcentage des proportions du revenu distribué aux non-résidents et aux résidents non assujettis à l’impôt[^11].\n\nLes proportions moyennes du revenu des fiducies distribué aux non-résidents, aux résidents non assujettis à l’impôt et aux résidents assujettis à l’impôt calculées en pourcentage de leur revenu distribué sont estimées à\_4,6\_%, à 9,8\_% et à 85,6\_% respectivement, en utilisant les données de l’ARC.\n\nLe tableau\_4-4 ci-dessous montre que chaque augmentation de 5\_points de pourcentage de la proportion du revenu distribué aux non-résidents augmente, en moyenne, les recettes supplémentaires de 93,4\_millions de dollars de 2023 à 2027. Par conséquent, une hausse de 4,6\_% à 19,6\_% de la proportion du revenu distribué aux non-résidents ferait augmenter les recettes supplémentaires de 280,2\_millions de dollars (de 285,8\_millions de dollars à 566\_millions de dollars) au cours de la période allant de 2023 à\_2027." - type: table referenced_as: en: 'Table 4-4' fr: 'Table 4-4' label: en: 'Total additional revenues following an increase in the proportion of income distributed to non-residents, 2023-2027 ' fr: 'Total des recettes supplémentaires découlant d’une augmentation de la proportion du revenu distribué aux non-résidents, 2023-2027' sources: - en: 'Canada Revenue Agency; ' fr: 'Agence du revenu du Canada;' - en: 'Statistics Canada;' fr: 'Statistique Canada;' - en: 'Office of the parliamentary budget officer.' fr: 'Bureau du directeur parlementaire du budget.' content: - additionalrevenuesfromincomedistributedto: en: 'Scenario 1' fr: "Scénario\_1" nonresidents: 95.5 nontaxableresidents: 242.6 taxableresidents: -52.3 totaladditionalrevenues: 285.8 - additionalrevenuesfromincomedistributedto: en: 'Scenario 5%' fr: "Scénario 5\_%" nonresidents: 186.3 nontaxableresidents: 242.6 taxableresidents: -49.6 totaladditionalrevenues: 379.2 - additionalrevenuesfromincomedistributedto: en: 'Scenario 10%' fr: "Scénario 10\_%" nonresidents: 277.1 nontaxableresidents: 242.6 taxableresidents: -47 totaladditionalrevenues: 472.6 - additionalrevenuesfromincomedistributedto: en: 'Scenario 15%' fr: "Scénario 15\_%" nonresidents: 367.8 nontaxableresidents: 242.6 taxableresidents: -44.4 totaladditionalrevenues: 566 variables: additionalrevenuesfromincomedistributedto: label: en: 'Increase in the proportion of income distributed to non-residents ' fr: 'Augmentation de la proportion du revenu distribué aux non-résidents' is_descriptive: true nonresidents: label: en: Non-residents fr: Non-résidents type: number unit: en: $M fr: M$ nontaxableresidents: label: en: 'Non-taxable residents' fr: 'Résidents non assujettis à l’impôt' type: number taxableresidents: label: en: 'Taxable residents' fr: 'Résidents assujettis à l’impôt' type: number totaladditionalrevenues: label: en: 'Total additional revenues' fr: 'Total des recettes supplémentaires' type: number emphasize: true - type: markdown label: { } content: en: "Table 4-5 shows that additional revenues would increase, on average, by $128.1 million over 2023-2027 following each 5 percentage points increase in the proportion of income distributed to non-taxable residents; that’s 37.2 per cent higher than the impact of a similar increase in the proportion of income distributed to non-residents.\_\n\n\nWe estimate that an increase from 9.8 per cent to 19.8 per cent in the proportion of income distributed to non taxable residents would increase the additional revenues by $384.4 million (from $285.8 million to $670.2 million) over 2023-2027." fr: "Le tableau\_4-5 montre que les recettes supplémentaires augmenteraient, en moyenne, de 128,1\_millions de dollars de 2023 à 2027 après chaque augmentation de 5\_points de pourcentage de la proportion du revenu distribué aux résidents non assujettis à l’impôt, ce qui est 37,2\_% plus élevé que l’incidence d’une augmentation semblable de la proportion du revenu distribué aux non-résidents.\n\n\nNous estimons qu’une augmentation de 9,8\_% à 19,8\_% de la proportion du revenu distribué aux résidents non assujettis à l’impôt augmenterait les recettes supplémentaires de 384,4\_millions de dollars (de 285,8\_millions de dollars à 670,2\_millions de dollars) au cours de la période allant de 2023 à\_2027." - type: table referenced_as: en: 'Table 4-5' fr: 'Table 4-5' label: en: 'Total additional revenues following an increase in the proportion of income distributed to non taxable residents, 2023-2027 ' fr: 'Total des recettes supplémentaires découlant d’une augmentation de la proportion du revenu distribué aux non-résidents, 2023-2027' sources: - en: 'Canada Revenue Agency; ' fr: 'Agence du revenu du Canada;' - en: 'Statistics Canada;' fr: 'Statistique Canada;' - en: 'Office of the parliamentary budget officer.' fr: 'Bureau du directeur parlementaire du budget.' content: - additionalrevenuesfromincomedistributedto: en: 'Scenario 1' fr: "Scénario\_1" nonresidents: 95.5 nontaxableresidents: 242.6 taxableresidents: -52.3 totaladditionalrevenues: 285.8 - additionalrevenuesfromincomedistributedto: en: 'Scenario 5%' fr: "Scénario 5\_%" nonresidents: 95.5 nontaxableresidents: 368.1 taxableresidents: -49.6 totaladditionalrevenues: 413.9 - additionalrevenuesfromincomedistributedto: en: 'Scenario 10%' fr: "Scénario 10\_%" nonresidents: 95.5 nontaxableresidents: 493.6 taxableresidents: -47 totaladditionalrevenues: 542.1 - additionalrevenuesfromincomedistributedto: en: 'Scenario 15%' fr: "Scénario 15\_%" nonresidents: 95.5 nontaxableresidents: 619.1 taxableresidents: -44.4 totaladditionalrevenues: 670.2 variables: additionalrevenuesfromincomedistributedto: label: en: 'Increase in the proportion of income distributed to non-residents' fr: 'Augmentation de la proportion du revenu distribué aux non-résidents' is_descriptive: true nonresidents: label: en: Non-residents fr: Non-résidents type: number unit: en: $M fr: M$ nontaxableresidents: label: en: 'Non-taxable residents' fr: 'Résidents non assujettis à l’impôt' type: number taxableresidents: label: en: 'Taxable residents' fr: 'Résidents assujettis à l’impôt' type: number totaladditionalrevenues: label: en: 'Total additional revenues' fr: 'Total des recettes supplémentaires' type: number emphasize: true - type: markdown label: { } content: en: 'An increase in the proportion of income distributed to non-residents or non-taxable residents, which decreases the proportion of income distributed to taxable residents by the same amount, reduces the amount of DTC and increases government revenues. This is because more taxes are collected on income distributed to non-residents and non-taxable residents, and no DTC are paid, since non-residents and non-taxable residents do not receive dividends tax credits.' fr: "Une hausse de la proportion du revenu distribué aux non-résidents ou aux résidents non assujettis à l’impôt, qui réduit du même montant la proportion du revenu distribué aux résidents assujettis à l’impôt, réduit le montant du\_CID et fait augmenter les recettes du gouvernement. Cela s’explique par le fait qu’on perçoit plus d’impôt sur le revenu distribué aux non-résidents et aux résidents non assujettis à l’impôt, et qu’aucun CID n’est versé, puisque les non-résidents et les résidents non assujettis à l’impôt ne reçoivent pas de crédit d’impôt pour dividendes." - type: heading content: en: '4.3. Behavioural response' fr: '4.3. Réaction comportementale' level: 1 - type: markdown label: { } content: en: "Government revenues are not assumed to be impacted by any behavioural response, other than trusts incorporation, after the proposed legislation comes into force for a number of reasons.\n\nMany individuals may remain satisfied by trusts’ returns under the new legislation and will choose to keep their shares. In this case, additional revenues of the government will not be affected.\n\nIndividuals no longer satisfied by trust’s returns under the new legislation may decide to sell their shares. Given the fact that more than 80 per cent of trusts’ income is generated by trusts whose units are publicly traded on the stock market, shareholders who decide to sell will find buyers, although it may be at a lower price. The decision to sell will have no impact on trusts’ overall holdings,[^12] and therefore no substantial impact on government revenues." fr: "À la suite de l’entrée en vigueur de la mesure législative proposée, les recettes de l’État ne sont pas supposées être affectées par quelque réaction comportementale que ce soit, autre que la constitution en société des fiducies, pour un certain nombre de raisons.\n\nDe nombreux particuliers peuvent, dans le cadre de la nouvelle mesure législative, demeurer satisfaits du rendement des fiducies et choisir de conserver leurs actions. Dans ce cas, les recettes supplémentaires du gouvernement ne seront pas affectées.\n\nEn vertu de la nouvelle mesure législative, les particuliers qui ne sont plus satisfaits du rendement des fiducies peuvent, dans le cadre des nouvelles dispositions législatives, décider de vendre leurs actions. Compte tenu du fait que plus de 80\_% du revenu des fiducies est généré par des fiducies dont les parts sont cotées en bourse, les actionnaires qui décident de vendre trouveront des acheteurs, bien qu’il soit possible que ce soit à un prix moindre. La\_décision de vendre n’aura aucune incidence sur l’ensemble des propriétés détenues par les fiducies[^12] et, par conséquent, elle n’aura également aucune incidence importante sur les recettes du gouvernement." - type: heading content: en: References fr: Références level: 0 - type: markdown label: { } content: en: "August, M. (2020). “_The financialization of Canadian multi-family housing: From trailer to tower_”, Journal of Urban Affairs, vol. 42, no. 7, pp. 975–997_._\n\nAugust, M. (2021). “_The rise of financial landlords has turned rental apartments into a vehicle for profit_”, Policy Options, the Institute for Research on Public Policy_._ Retrieved from: [https://policyoptions.irpp.org/magazines/june-2021/the-rise-of-financial-landlords-has-turned-rental-apartments-into\\-a-vehicle-for-profit/](https://policyoptions.irpp.org/magazines/june-2021/the-rise-of-financial-landlords-has-turned-rental-apartments-into-a-vehicle-for-profit/).\n\nFontaine, J and Gordon, J. (2023). _Residential real estate investors and investment properties in 2020_, Statistics Canada_._ Retrieved from: [_https://www150.statcan.gc.ca/n1/pub/46-28-0001/2023001/article/00001-eng.htm_](https://www150.statcan.gc.ca/n1/pub/46-28-0001/2023001/article/00001-eng.htm).\n\nLonderville, J. (2002). “_Canadian real estate investment trusts: A review of the IPO literature and preliminary analysis of Canadian REIT IPO pricing_”, Canadian Journal of Administrative Sciences, vol. 19, no. 4, pp. 359–368_._ \_\n\nMeretsky, J. (1995). “_Real Estate Investment Trusts: An Analysis of the Investment Vehicle and Income Tax Implications_”, University of Toronto Faculty of Law Review 53, no. 1, pp. 95-129.\n\nPerkins, T. (2013). “_REITS evolve, earn and seek new avenues for growth_”, Retrieved from_:_ [_https://www.theglobeandmail.com/report-on-business/industry-news/property-report/reits-evolve-earn-and-seek-new-avenues-for-growth/article14481174__/_](https://www.theglobeandmail.com/report-on-business/industry-news/property-report/reits-evolve-earn-and-seek-new-avenues-for-growth/article14481174/)_._" fr: "August,\_M. (2020). “_The financialization of Canadian multi-family housing: From trailer to tower_”, Journal of Urban Affairs, vol.\_42, no\_7, p.\_975\_à\_997_._\n\nAugust,\_M. (2021). “_The rise of financial landlords has turned rental apartments into a vehicle for profit_”, Policy Options, the Institute for Research on Public Policy. Disponible uniquement en anglais à l’adresse suivante\_: [https://policyoptions.irpp.org/magazines/june-2021/the-rise-of-financial-landlords-has-turned-rental-apartments-into-a-vehicle-for-profit/](https://policyoptions.irpp.org/magazines/june-2021/the-rise-of-financial-landlords-has-turned-rental-apartments-into-a-vehicle-for-profit/).\n\nFontaine,\_J. et Gordon,\_J. (2023). _Investisseurs en immobilier résidentiel et propriétés d’investissement en 2020_, Statistique Canada. Disponible à l’adresse suivante\_: [https://www150.statcan.gc.ca/n1/pub/46-28-0001/2023001/article/00001-fra.htm](https://www150.statcan.gc.ca/n1/pub/46-28-0001/2023001/article/00001-fra.htm).\n\nLonderville,\_J. (2002). “_Canadian real estate investment trusts: A review of the IPO literature and preliminary analysis of Canadian REIT IPO pricing_”, Canadian Journal of Administrative Sciences, vol.\_19, no\_4, p.\_359 à 368_._ \_\n\nMeretsky, J. (1995). “_Real Estate Investment Trusts: An Analysis of the Investment Vehicle and Income Tax Implications_”, University of Toronto Faculty of Law Review 53, no. 1, p. 95 à 129.\n\nPerkins, T. (2013). “_REITS evolve, earn and seek new avenues for growth_”, Disponible uniquement en anglais à l’adresse suivante : [_https://www.theglobeandmail.com/report-on-business/industry-news/property-report/reits-evolve-earn-and-seek-new-avenues-for-growth/article14481174_](https://www.theglobeandmail.com/report-on-business/industry-news/property-report/reits-evolve-earn-and-seek-new-avenues-for-growth/article14481174)." annotations: - id: 1 content_type: markdown content: en: 'Indirectly means collected through CIT and not PIT. Additional revenues collected on CIT are, in reality, collected indirectly on the income of individuals who receive them in the baseline scenario and lose them in scenario 1 because they are collected as taxes by the government from corporations’ income before distribution. It’s worth mentioning that additional revenues are collected indirectly on income distributed to all individuals but collected directly only on income distributed to taxable residents.' fr: "Indirectement signifie perçues au moyen de l’IRS et non de l’IRP. En\_réalité, les recettes supplémentaires perçues sur l’IRS sont perçues indirectement sur le revenu des particuliers qui les reçoivent dans le scénario de référence et les perdent dans le scénario\_1, car elles sont perçues par le gouvernement à titre d’impôt sur le revenu des sociétés avant leur distribution. Il convient de mentionner que les recettes supplémentaires sont perçues indirectement sur le revenu distribué à tous les particuliers, mais qu’elles ne sont perçues directement que sur le revenu distribué aux résidents assujettis à l’impôt." - id: 2 content_type: markdown content: en: 'This includes all amounts invested by Canadian investors in REITs and held in registered accounts, such as: Tax-Free Savings Account (TFSA), Registered Education Savings Plan (RESP), Registered Retirement Savings Plan (RRSP), Registered Retirement Income Fund (RRIF) and Registered Disability Savings Plan (RDSP).' fr: "Il s’agit notamment de tous les montants investis par des investisseurs canadiens dans des FPI et détenus dans des comptes enregistrés, notamment\_: compte d’épargne libre d’impôt (CELI), régime enregistré d’épargne-études (REEE), régime enregistré d’épargne-retraite (REER), fonds enregistré de revenu de retraite (FERR) et régime enregistré d’épargne-invalidité (REEI)." - id: 3 content_type: markdown content: en: 'This includes both private and public trusts. Data were obtained from CRA and Finance Canada.' fr: 'Ce nombre comprend les fiducies privées et publiques. Les données ont été obtenues auprès de l’ARC et de Finances Canada.' - id: 4 content_type: markdown content: en: 'Data obtained from Capital IQ.' fr: 'Données obtenues auprès de Capital IQ.' - id: 5 content_type: markdown content: en: 'The assumptions and calculations underlying the SPSD/M simulation results were prepared by the PBO and the responsibility for the use and interpretation of these data is entirely that of the PBO.' fr: 'Les hypothèses et les calculs sous-jacents aux résultats de simulation de la BD/MSPS ont été préparés par le DPB et celui-ci assume l’entière responsabilité de l’utilisation et de l’interprétation de ces données.' - id: 6 content_type: markdown content: en: 'All deductions, including those between line 50 and line 56 of T3, are excluded, except ‘total deductible income allocations’ (line 47 of T3).' fr: "Toutes les déductions, y compris celles entre la ligne\_50 et la ligne\_56 du feuillet\_T3, sont exclues, sauf «\_Total des revenus déductibles répartis aux bénéficiaires\_» (ligne\_47 du feuillet\_T3)." - id: 7 content_type: markdown content: en: 'After their incorporation, CCP-REICs would pay the statutory corporate income tax rate of 38 per cent minus the federal tax abatement of 10 per cent plus the additional Part I tax rate on CCPCs’ investment income of 10.67 per cent, that is a federal tax rate of 38.67 per cent, plus provincial taxes, on non distributed income. CCP-REICs would pay this federal tax rate of 38.67 per cent minus the refundable portion of Part I tax of 30.67 per cent, that is 8 per cent, plus provincial taxes, on distributed income.' fr: "Après leur constitution en société, les SII-PCC paieraient le taux d’imposition sur les recettes des sociétés prévu par la loi de 38\_%, moins l’abattement fiscal fédéral de 10\_%, plus le taux d’imposition supplémentaire de la partie\_I sur le revenu de placement des SPCC de\_10,67\_%, soit un taux d’imposition fédéral de 38,67\_%, plus les impôts provinciaux, sur le revenu non distribué. Les SII-PCC paieraient ce taux d’imposition fédéral de 38,67\_% moins la portion remboursable de la partie\_I de l’impôt de 30,67\_%, soit 8\_%, plus les impôts provinciaux, sur le revenu distribué." - id: 8 content_type: markdown content: en: 'The withholding tax is estimated at 15%. For more details about rates and countries with which Canada has tax treaties, see: [https://taxsummaries.pwc.com/canada/corporate/withholding-taxes](https://taxsummaries.pwc.com/canada/corporate/withholding-taxes), and [https://www.canada.ca/en/department-finance/programs/tax-policy/tax-treaties.html#status](https://www.canada.ca/en/department-finance/programs/tax-policy/tax-treaties.html#status).' fr: "La retenue d’impôt est estimée à 15\_%. Pour de plus amples renseignements sur les taux et les pays avec lesquels le Canada a conclu des conventions fiscales, consulter: [https://taxsummaries.pwc.com/canada/corporate/withholding-taxes](https://taxsummaries.pwc.com/canada/corporate/withholding-taxes) (Disponible uniquement en anglais), et [https://www.canada.ca/fr/ministere-finances/programmes/politique-impot/conventions-fiscales.html](https://www.canada.ca/fr/ministere-finances/programmes/politique-impot/conventions-fiscales.html#status)." - id: 9 content_type: markdown content: en: 'Incomes distributed to non-residents and taxable residents are net of federal and provincial taxes. Provincial taxes are calculated using the average provincial tax rate weighted by the federal taxable income allocated by province.' fr: 'Les revenus distribués aux non-résidents et aux résidents assujettis à l’impôt sont nets d’impôts fédéraux et provinciaux. Les impôts provinciaux sont calculés au moyen du taux d’imposition provincial moyen pondéré par le revenu imposable fédéral réparti par province.' - id: 10 content_type: markdown content: en: 'Additional revenues include revenues collected on income non distributed by trusts/corporations. Because of the small amount of this income, we added its tax revenues to those of income distributed after distributing it among unitholders/shareholders according to their shares.' fr: "Les recettes supplémentaires comprennent les recettes perçus sur le revenu non distribué par les fiducies/sociétés. En raison du faible montant de ce revenu, nous avons ajouté ses recettes fiscales à celles du\_ revenu distribué après l'avoir réparti entre les détenteurs de parts/actionnaires en fonction de leurs parts." - id: 11 content_type: markdown content: en: 'To gauge the impact of an increase in the proportion of income distributed to non-residents or non-taxable residents on government revenues, we will simulate their impact separately. That is, an increase in the proportion of income distributed to non-residents will reduce the proportion of income distributed to taxable residents and keep constant the proportion of income distributed to non taxable residents, and vice versa.' fr: "Pour évaluer l'incidence d’une augmentation de la proportion du revenu distribué aux non-résidents ou aux résidents non assujettis à l’impôt sur les recettes du gouvernement, nous simulerons leur incidence séparément. Autrement dit, une augmentation de la proportion du revenu distribué aux non-résidents réduira la proportion du revenu distribué aux résidents assujettis à l’impôt et maintiendra constante la proportion du revenu distribué aux résidents non assujettis à l’impôt, et vice versa." - id: 12 content_type: markdown content: en: 'Trusts’ overall holdings are not expected to be impacted over our horizon of projection.' fr: "Aucune incidence n’est prévue sur l'ensemble des propriétés détenues par les fiducies sur notre horizon de projection."
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