Évaluation du prix des propriétés : Analyse complémentaire
En réponse aux questions des parlementaires, cette analyse examine l’incidence de l’allongement de la période d’amortissement hypothécaire (pour la faire passer à 40 ans) sur l’accessibilité du prix des propriétés. Elle présente aussi les ratios de service de la dette hypothécaire dans différentes régions.
En octobre 2025, le Bureau du directeur parlementaire du budget (DPB) a publié le rapport Évaluation du prix des propriétés – Mise à jour, qui présente une évaluation actualisée du prix des propriétés par rapport à la capacité d’emprunt au Canada et dans 11 régions métropolitaines de recensement (RMR). Les résultats ont montré une amélioration notable de l’accessibilité du prix des propriétés au niveau national, l’écart d’accessibilité (la différence en pourcentage entre les prix réels et les prix abordables des propriétés) s’étant réduit. Cela dit, les tendances en matière d’écarts de l’accessibilité ont divergé selon les RMR étudiées, avec une amélioration sur certains des marchés les plus dynamiques et une détérioration sur certains des marchés les plus abordables.
Amortissement hypothécaire de 40 ans
Afin d’évaluer les effets des périodes d’amortissement hypothécaire plus longues sur l’accessibilité financière, nous calculons l’écart d’accessibilité du prix des propriétés pour le Canada et certaines RMR en supposant un amortissement de 40 ans. Ces résultats sont présentés dans le tableau 1, ainsi que les estimations de notre évaluation d’octobre, qui étaient basées sur un amortissement de 25 ans. Comme lors des évaluations précédentes, le prix abordable d’une propriété est défini comme le prix correspondant au ratio du service de la dette hypothécaire moyen observé dans une RMR donnée entre 2012 et 2014, en supposant une période d’amortissement de 25 ans. L’« accessibilité » du prix des propriétés dans ce cadre reflète ce qu’un ménage à revenu moyen pourrait se permettre en août 2025, avec une période d’amortissement de 40 ans, s’il consacrait la même fraction de son revenu aux coûts hypothécaires qu’il ne le faisait avec un amortissement de 25 ans au cours de la période 2012 à 2014.
L’allongement de la période d’amortissement supposée de 25 ans à 40 ans réduit le paiement hypothécaire mensuel d’un ménage, ce qui entraîne des écarts d’accessibilité plus faibles dans toutes les régions. À Vancouver, Winnipeg et Edmonton, le passage à une période d’amortissement de 40 ans rendrait abordable le prix moyen des propriétés par rapport à notre référence d’amortissement sur 25 ans. Dans toutes les autres régions, le passage à une période d’amortissement de 40 ans se traduirait par un écart d’accessibilité plus faible, mais toujours positif, pour un ménage à revenu moyen. Toutefois, les résultats d’amortissement prolongé du tableau 1 doivent être interprétés avec prudence, car ils ne tiennent pas compte des changements potentiels de la demande, des prix des logements, du risque de crédit ou des coûts d’emprunt qui se produiraient probablement si les périodes d’amortissement de 40 ans se généralisaient.
Bien que les mensualités hypothécaires soient réduites dans cette hypothèse parallèle, le total des intérêts payés sur les prêts augmenterait considérablement, car le capital serait remboursé sur une période plus longue. Par exemple, un ménage canadien moyen qui achèterait une propriété à prix moyen aux taux d’intérêt en vigueur en août 2025 avec une mise de fonds de 33 % devrait payer près de 75 % de plus en intérêts sur une période d’amortissement de 40 ans comparativement à ce qu’il paierait avec une période d’amortissement de 25 ans[^1].
Ratios du service de la dette hypothécaire selon les régions
À la suite de notre dernière évaluation, les parlementaires ont manifesté leur intérêt pour des indicateurs d’accessibilité du prix des propriétés offrant un point de référence comparable entre les différentes régions. Au sein de chaque RMR, l’écart d’accessibilité du DPB compare le prix d’une propriété observé (moyen) à une estimation du prix d’une propriété abordable pour un ménage ayant un revenu moyen. Dans notre cadre d’analyse, cet écart est également équivalent à la différence en pourcentage entre le ratio du service de la dette hypothécaire (au cours d’un mois donné) et sa moyenne observée entre 2012 et 2014. Afin d’évaluer la vulnérabilité financière des ménages, nos analyses mettent également en évidence les ratios du service de la dette hypothécaire[^2]. Le tableau 2 présente les estimations des ratios du service de la dette hypothécaire par région, d’après notre évaluation d’août.
Les ratios du service de la dette hypothécaire de nos évaluations mesurent la part du revenu qu’un ménage à revenu moyen devrait consacrer aux paiements hypothécaires pour pouvoir se permettre une propriété de prix moyen dans sa RMR. Il s’agit d’un indicateur couramment utilisé par d’autres institutions pour comparer l’accessibilité financière entre les régions[^3]. Bien qu’il n’existe pas de définition universellement acceptée des ratios du service de la dette hypothécaire « abordables », nous utilisons, d’après la ligne directrice de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), le « ratio maximal du service de la dette brute» de 39 % pour les prêts hypothécaires assurés (que nous ajustons en soustrayant les coûts des services publics, les taxes foncières et les frais de copropriété afin que ce ratio soit comparable au ratio du service de la dette hypothécaire) comme limite supérieure pour comparer l’accessibilité du prix des propriétés entre les régions[^4].
Bien que le ratio maximal du service de la dette brute ajusté constitue une limite supérieure comparable, les prix des propriétés peuvent rester très inabordables pour certains segments de la population, même lorsque les coûts du service de la dette pour le ménage « moyen » sont bien inférieurs à cette limite. Par exemple, le ratio du service de la dette moyen peut masquer les différences entre les acheteurs récurrents, qui achètent généralement des propriétés plus chères avec des mises de fonds plus importantes, et les acheteurs d’une première propriété, qui achètent généralement des propriétés moins chères, mais doivent emprunter davantage pour se les procurer.