Le directeur parlementaire du budget (DPB) a publié un nouveau rapport sur la formation de ménages et le stock de logements au Canada. Dans le rapport, il présente également une estimation de l’écart en matière de logements au niveau national, fondée sur le taux de logements vacants au total. Il n’inclut pas les mesures récemment annoncées et prévues dans le Budget 2024.
Selon les estimations démographiques du DPB, axées sur la demande, un nombre record (net) de 460 000 nouveaux ménages se sont formés en 2023, ce qui excède largement le nombre record net de 242 000 logements achevés. Toujours d’après les estimations du DPB, l’augmentation inégalée de la formation de ménages a fait passer le taux d’inoccupation total au Canada à un plancher record de 5,1 % en 2023, ce qui a ajouté une pression accrue sur les prix des maisons et des loyers.
Le DPB estime que la non-formation de ménages au Canada s’élevait à 631 000 en 2021. En d’autres termes, le nombre de ménages en 2021 au Canada aurait été de 631 000 (4,1 %) plus élevé si des options de logement accessible avaient existé.
Ce même rapport estime également le manque de logements au Canada (les logements supplémentaires qu’il faudrait construire pour ramener le taux d’inoccupation à la moyenne historique à long terme) incluant la non-formation de ménages. Le DPB estime que par rapport à ses perspectives de référence, il faudrait construire 1,3 million de logements additionnels d’ici 2030 afin d’éliminer l’écart de l’offre de logement du Canada.
« Combinée à nos perspectives de référence pour la création de nouveaux logements, combler le manque de logements au Canada nécessiterait l’achèvement net de 3,1 millions d’unités d’habitation d’ici 2030, ce qui équivaut à 436 000 unités par année en moyenne de 2024 à 2030. Ce rythme représenterait une augmentation de 80 % au-dessus du niveau record d’habitations achevées en 2023, maintenue pendant 7 ans », affirme Yves Giroux, DPB.
Toutefois, cela ne suffirait probablement pas à résoudre les problèmes liés à l’abordabilité dans l’ensemble des provinces et des territoires. D’autres facteurs, tels que le revenu des ménages, les taux d’intérêt et les disparités entre les diverses régions géographiques, devront également être examinés.
La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a estimé le déficit de l’offre de logement à 3,5 millions d’unités d’habitation, et c’est sans compter les 1,7 million d’achèvements nets de base. Si l’on combine les projections de base et les estimations du manque de logements, d’après l’analyse de la SCHL, 5,1 millions de logements seront nécessaires de 2023 à 2030, ce qui est bien au-dessus des 3,1 millions d’unités estimé par le DPB pour la période allant de 2024 à 2030.