Le point sur le Fonds pour accélérer la construction de logements
Le Fonds pour accélérer la construction de logements (FACL) s’est vu allouer 4,44 milliards de dollars sur cinq ans. Dans le cadre de ce fonds, la SCHL s’est engagée à verser 4,37 milliards de dollars pour 230 ententes conclues avec des administrations infranationales. Conformément à ces ententes, les administrations infranationales ont convenu de lancer diverses initiatives en matière de logement pour atteindre l’objectif global de créer, d’ici 2028, 112 000 logements de plus que ceux qui auraient été autrement construits. Très peu de fonds alloués dans le cadre du FACL ont été dépensés au cours de la première année. Les administrations participantes au FACL ont délivré 31 % de permis de plus, et ont enregistré 5 % de mises en chantier de plus par rapport à leur moyenne de 2018 à 2023. Le nombre de permis délivrés et de mises en chantier a toutefois été plus élevé que dans les administrations non participantes. Les changements diffèrent d’une administration participante à l’autre; en effet, les augmentations enregistrées au Québec, dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Calgary et dans la RMR d’Edmonton ont été largement contrebalancées par réductions en la RMR de Toronto et d’autres régions de l’Ontario. Les augmentations du nombre de permis et de mises en chantier dans la province du Québec, à Calgary et à Edmonton sont dues probablement à des initiatives de changement de zonage qui étaient déjà bien avancées ou qui avaient été approuvées par voie législative avant la signature avec ces administrations des ententes relatives au Fonds pour accélérer la construction de logements.
Financement
Le Fonds pour accélérer la construction de logements (FACL) est une initiative destinée à aider et inciter les municipalités à prendre des mesures pour augmenter l’offre de logements. Au départ, le FACL visait la construction de 100 000 logements pour la classe moyenne à l’horizon 2024-2025 et maintenant, il cible 112 000 nouveaux logements d’ici 2028[^1]. Le FACL est administré par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) et dispose actuellement d’un financement de 4,44 milliards de dollars pour la période 2023-2024 à 2027-2028, soit 3,97 milliards de dollars alloués dans le budget de 2022, 69 millions de dollars pour couvrir les frais administratifs, et 400 millions de dollars supplémentaires alloués dans le budget de 2024.
DPB, d’après des données fournies par la SCHL.
DPB, d’après des données fournies par la SCHL.
Dans le cadre du FACL, la SCHL a conclu des ententes avec 230 administrations infranationales pour un financement total de 4,37 milliards de dollars[^2]. En vertu de ces ententes, les administrations infranationales ont accepté de prendre diverses initiatives en matière de logement. Pour chaque initiative, le bénéficiaire ou la SCHL a fourni une estimation de son impact, et ils estiment qu’au total, ces initiatives permettront de créer 119 685 logements de plus que ceux qui auraient été construits autrement.
La plupart des fonds et de l’offre prévue relèvent du volet des grandes villes et collectivités urbaines du Fonds pour accélérer la construction de logements, qui représente 4,1 milliards de dollars en engagements financiers et 113 817 logements prévus. Les 261 millions de dollars restants pour la construction de 5 868 logements relèvent du volet des petites collectivités et des collectivités rurales, nordiques ou autochtones.
Les ententes conclues dans le cadre du FACL permettent d’accorder du financement au Québec et à des administrations locales dans l’ensemble des autres provinces et territoires.
Initiatives
Dans le cadre de leurs ententes en matière de logement, les administrations infranationales (c.-à-d. bénéficiaires) ont convenu de mettre en œuvre 1 744 initiatives. L’engagement le plus important est l’adoption par le Québec de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme, qui permet la création de 23 000 logements supplémentaires. Au-delà de cet engagement, la plus grande partie de l’offre prévue par les bénéficiaires sur trois ans tient à la mise en œuvre de mesures incitatives, de structures d’établissement de coûts et de tarification visant à favoriser, entre autres, la construction de logements abordables (12 538 logements) et l’augmentation de la densité de logements sur un terrain, incluant la promotion de formes de logements « du chaînon manquant » (11 044 logements). Les administrations participantes s’attendent à ce que leurs initiatives aient une plus grande incidence à long terme, estimant qu’elles permettront d’offrir 833 126 logements de plus sur une période de dix ans. Les administrations participantes estiment que 3,2 milliards de dollars seront nécessaires pour mettre en œuvre les initiatives présentées dans leurs plans d’action du FACL.
Dépenses
Bien que l’objectif premier du financement du FACL soit d’inciter les municipalités à faire des réformes qui entraîneront une augmentation de l’offre de logements, ce financement ne doit être utilisé qu’à des fins précises concernant le logement. La SCHL a pu fournir un premier rapport pour certaines administrations participantes, notamment en ce qui concerne les dépenses engagées au titre du FACL pour de nombreuses grandes villes au cours de la première année de leurs ententes concernant le FACL. Sur les 599 millions de dollars avancés à ces administrations participantes pour la première année de leur plan d’action dans le cadre du FACL, 93 millions de dollars (16 %) avaient été dépensés à la fin de cette première année.
Progression vers l’atteinte des objectifs
Parmi les grandes municipalités pour lesquelles des données sont disponibles, certaines ont largement dépassé leur cible annualisée en ce qui concerne la délivrance de permis, comme Calgary, Toronto et Edmonton. D’autres ont délivré moins de permis pour la construction de logements que leurs projections de référence, comme Ottawa et Mississauga.
Il convient également de se pencher sur les données de la SCHL concernant les logements autorisés et mis en chantier par région métropolitaine de recensement (RMR), car ces données couvrent un plus grand nombre d’administrations participantes, nous permettent de nous concentrer sur les résultats les plus récents et facilitent les comparaisons avec les moyennes historiques. Au total, de octobre 2024 à avril 2025, les RMR des administrations participant au FACL ont autorisé 31 % de plus de logements, et ont enregistré 5 % de mises en chantier de plus que la moyenne mensuelle désaisonnalisée de 2018 à 2023 pour les mêmes régions.
Des données au niveau des RMR sont également disponibles pour les administrations non participantes, et la comparaison avec ces dernières est une façon de commencer à contrôler l’impact de la conjoncture économique sur les mises en chantier. Comparativement aux RMR centrées sur les administrations non participantes, les administrations participantes ont permis la construction de plus de logements (31 % contre -15 %) et ont vu plus de mises en chantier de logements (5 % contre -28 %) par rapport aux moyennes historiques applicables.
Les changements diffèrent d’une administration participante à l’autre, avec des augmentations du nombre de permis et de mises en chantier au Québec (+4 666 logements mis en chantier par mois), dans la région de Calgary (+14 421 logements mis en chantier par mois) et dans la région d’Edmonton (+7 708 logements mis en chantier par mois), largement contrebalancées par une baisse des permis et des mises en chantier dans la RMR de Toronto (-18 219 logements mis en chantier par mois) et dans d’autres RMR de l’Ontario (-4 002 logements mis en chantier par mois). La province du Québec et les villes de Calgary et Edmonton ont toutes lancé des initiatives de changement de zonage majeures pour permettre la construction de plus de logements; cependant, ces initiatives étaient déjà bien avancées ou avaient été approuvées par voie législative avant la signature avec ces administrations des ententes relatives au Fonds pour accélérer la construction de logements[^3]. À l’inverse, la baisse du nombre de mises en chantier à Toronto semble être attribuable à la conjoncture économique, car les permis n’ont diminué que de 148 par mois.